ভবন নির্মাণে শর্ত শিথিল হচ্ছে

অবশেষে সংশোধন হতে যাচ্ছে রাজধানী ঢাকার উন্নয়নের মহাপরিকল্পনা ডিটেইলড এরিয়া প্ল্যান (ড্যাপ)।বুধবার এ-সংক্রান্ত উপদেষ্টা পরিষদের বৈঠকে সংশোধনী চূড়ান্ত হওয়ার কথা রয়েছে। সবকিছু ঠিক থাকলে যেকোনো সময় প্রজ্ঞাপন জারি করতে পারে সরকার। গৃহায়ন ও গণপূর্ত মন্ত্রণালয়ের সংশ্লিষ্ট একাধিক সূত্রে এসব তথ্য জানা গেছে।

সংশ্লিষ্টরা জানান, ভবন নির্মাণের ক্ষেত্রে বেশ কিছু জটিল শর্ত শিথিল করে রাজধানী উন্নয়ন কর্র্তৃপক্ষ (রাজউক) প্রণীত ড্যাপের সংশোধনী চূড়ান্ত করা হয়েছে। সংশোধিত ড্যাপে সরকারি-বেসরকারি আবাসন, ব্লকভিত্তিক আবাসন, একত্রীভূত প্লটের মালিকদের কিছুটা ফ্লোর এরিয়া রেশিও (ফার) বাড়ানো হয়েছে। এতে আগের চেয়ে ভবনের প্রশস্ততা ও উচ্চতা বাড়ানোর সুযোগ সৃষ্টি হয়েছে। ফলে আগের তুলনায় বেশি উচ্চতার ভবন নির্মাণের সুবিধা পাবেন ভূমিমালিকরা। সব মিলিয়ে কম জায়গায় বেশি মানুষের আবাসনের সুযোগ সৃষ্টি হবে।

খোঁজ নিয়ে জানা গেছে, ঢাকা শহরের জন্য বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা (২০২২-৩৫) বা ড্যাপ ২০২২ সালের ২৩ আগস্ট অনুমোদিত হয়। পরের বছরের ২৪ সেপ্টেম্বর কোনো ধরনের কারিগরি সুপারিশ ছাড়াই তা সংশোধন করা হয়। গত বছর ৫ আগস্ট রাজনৈতিক পটপরিবর্তনের পর বিদ্যমান ড্যাপকে বৈষম্যমূলক উল্লেখ করে তা বাতিলের দাবি জানায় রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশসহ (রিহ্যাব) সংশ্লিষ্ট খাতের স্টেকহোল্ডাররা (অংশীজন)। এরপর বিষয়টি নিয়ে স্থপতি ইনস্টিটিউট, প্ল্যানার্স ইনস্টিটিউট এবং রিহ্যাবসহ বিভিন্ন সংগঠন দফায় দফায় পাল্টাপাল্টি কর্মসূচির ডাক দেয়। এরই ধারাবাহিকতায় গতকাল মঙ্গলবারও বেশ কয়েকটি সংগঠন ড্যাপের পক্ষে-বিপক্ষে কর্মসূচি পালন করে।

সংশ্লিষ্টদের দাবির পরিপ্রেক্ষিতে ড্যাপ সংশোধনের সিদ্ধান্ত নেয় রাজউক। এরপর একটি কমিটি করে অংশীজনদের মতামত নিয়ে রাজউক থেকে সংশোধনের প্রস্তাবনা মন্ত্রণালয়ে পাঠানো হয়। সাতজন উপদেষ্টাকে নিয়ে গঠিত এ-সংক্রান্ত কমিটির সভা হবে আজ। যেখানে ড্যাপের সংশোধন চূড়ান্ত হতে পারে বলে জানা গেছে।

মন্ত্রণালয় সূত্র জানিয়েছে, ড্যাপের প্রথম খণ্ডের বেশ কিছু বিষয়ে সংশোধন আনা হচ্ছে। এর মধ্যে ফার, ফ্ল্যাড ফ্লো জোন (প্লাবন ভূমি) এবং কৃষিজমির ব্যবহার উল্লেখযোগ্য। আগের ড্যাপে এলাকাভিত্তিক ফারকে গুরুত্ব দেওয়া হয়েছিল। কিন্তু সংশোধনীতে এলাকাভিত্তিক ফার এবং প্লটের ফারের মধ্যে যেটা সর্বোচ্চ সেটাকে প্রাধান্য দেওয়ার কথা বলা হয়েছে। অর্থাৎ এলাকাভিত্তিক ফারের মান যদি প্লটভিত্তিক ফারের চেয়ে কম হয়, তবে প্লটভিত্তিক ফারের মানকে সর্বোচ্চ ধরা হবে। আবার প্লটভিত্তিক ফারের মানের চেয়ে এলাকাভিত্তিক ফারের মান বেশি হলে প্লটসংলগ্ন রাস্তার প্রশস্ততার ভিত্তিতে সর্বোচ্চ ফার সূচক নির্ধারিত হবে।

তাছাড়া ‘আগে থেকে থাকা প্লটসংলগ্ন বিদ্যমান রাস্তা ২ দশমিক ৫ মিটারের কম হলে রাস্তার প্রশস্ততার ভিত্তিতে ফার নির্ধারণ করা হবে এবং কৃষিজমি হিসেবে চিহ্নিত যেকোনো প্লটে সব ধরনের অনুমোদিত ইমারতের জন্য সর্বোচ্চ ফার শূন্য দশমিক ১’ নিয়ম দুটি বাতিল করা হয়েছে।

ফ্লোর এরিয়া রেশিও বাড়ানোর পাশাপাশি এলাকাভিত্তিক জনঘনত্বও বাড়ানোর প্রস্তাব করা হয়েছে। বিদ্যমান ড্যাপে ঢাকা কেন্দ্রীয় এলাকায় (পুরনো ঢাকা ও সংলগ্ন এলাকা এবং সর্বোচ্চ ঘনবসতিপূর্ণ এলাকা-বিদ্যমান গড় জনঘনত্ব ৪০০/একরের বেশি) প্রতি একরে জনঘনত্ব ধরা হয়েছিল ২৫০ জন। সংশোধিত ড্যাপে এই এলাকার জনঘনত্ব ৩০০ প্রস্তাব করা হয়েছে। পুরনো ঢাকার বাইরে ঢাকা কেন্দ্রীয় এলাকার (যেসব ওয়ার্ডে বিদ্যমান গড় জনঘনত্ব ৩০০-৪০০ জন প্রতি একর) জনঘনত্ব প্রস্তাব করা হয়েছিল প্রতি একরে ২০০ জন। সংশোধিত ড্যাপে তা ২৫০ জন প্রস্তাব করা হয়েছে।

গাজীপুর ও নারায়ণগঞ্জ সিটি করপোরেশন এবং পৌরসভা (সাভার, তারাবো, কালীগঞ্জ, কাঞ্চন ও সোনারগাঁ) এলাকাগুলোয় জনঘনত্ব ধরা হয়েছিল ১৮০ জন, তা সংশোধন করে ২৫০ জন প্রস্তাব করা হয়েছে। সরকার-বেসরকারি উদ্যোক্তাদের গৃহীত নতুন এলাকা উন্নয়ন/পুনঃউন্নয়ন ও আবাসন প্রকল্পে জনঘনত্ব ধরা ছিল ১৫০ জন। এসব এলাকার জনঘনত্ব ৩০০ জন প্রস্তাব করা হয়েছে। তাছাড়া ঢাকা কেন্দ্রীয় এলাকা (বিদ্যমান গড় জনঘনত্ব সর্বোচ্চ ১৫০-৩০০/একর) ও নির্ধারিত নগর এলাকায় জনঘনত্ব ধরা হয়েছে ২২০ জন। অন্যান্য গ্রামীণ এলাকায় (গড় জনঘনত্ব সর্বোচ্চ ২০০/একর অপেক্ষা কম) জনঘনত্ব ২০০ জন ধরা হয়েছে।

বিদ্যমান ড্যাপে ডেনসিটি জোন (জনঘনত্ব বিবেচনায় এলাকা বিভাজন) এলাকাভিত্তিক ছিল ৩৫০টির বেশি। এর মাধ্যমে পুরো রাজউক এলাকার বিদ্যমান সড়ক, উন্মুক্ত স্থান ও নাগরিক সেবার আলোকে ভবনের উচ্চতা, আয়তন ও ইউনিট নির্ধারণ করা হয়েছে। সংশোধিত প্রস্তাবনায় ডেনসিটি জোন কমিয়ে ৬৫ বা ৭০টিতে নামিয়ে আনা হয়েছে বলে জানিয়েছেন সংশ্লিষ্ট কর্মকর্তারা।

এদিকে হাতিরঝিল প্রকল্পের সীমানা প্রাচীর থেকে ৩০০ মিটার পর্যন্ত বিস্তৃত এলাকার জন্য রাজউক প্রণীত বিশেষ পরিকল্পনা এবং আন্তঃমন্ত্রণালয় সংক্রান্ত সভার সিদ্ধান্ত অনুযায়ী উন্নয়ন ব্যবস্থাপনা পরিচালনার কথা বলা হয়েছে ড্যাপের নতুন প্রস্তাবনায়। তবে এ পরিকল্পনায় প্রস্তাবিত কোনো সুপারিশ পরিমার্জনের প্রয়োজন হলে তা অবশ্যই বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা ২০২২-৩৫-এর প্রস্তাবনার সঙ্গে সংগতিপূর্ণ হতে হবে এবং ওই এলাকার পরিবেশ, প্রকৃতি বজায় রেখে ও স্থানীয় জনসাধারণের সঙ্গে মতবিনিময় করে পরিমার্জনের কথা বলা হয়েছে।

ড্যাপে হাতিরঝিল প্রকল্পের সীমানা প্রাচীর থেকে ৩০০ মিটার বিস্তৃত এলাকার জন্য রাজউক প্রণীত বিশেষ পরিকল্পনা অনুযায়ী ৩৫ ডিগ্রি কৌণিক দূরত্ব মেনে ভবনের সর্বোচ্চ উচ্চতা নির্ধারিত হবে। এ উচ্চতাসীমার মধ্যে বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা অনুযায়ী পরিকল্পনা, উন্নয়ন প্রাবল্য, ডুয়েলিং ইউনিট প্রভৃতি হিসাব করতে হবে। ন্যূনতম সেটব্যাক নির্ধারণে ইমারত নির্মাণ বিধিমালার অতিরিক্ত হিসেবে হাতিরঝিল বিশেষ পরিকল্পনা পরিপত্রের শর্ত প্রযোজ্য হবে।

হাতিরঝিল লেক ড্রাইভ রোডসংলগ্ন প্লটগুলোর প্রবেশ/বাহির নিশ্চিত করতে সীমানা প্রাচীরের বাইরে ২০ ফুট প্রশস্তের সার্ভিস লেন নির্মাণের জন্য প্লটসংলগ্ন জমি থেকে ইজমেন্ট দলিলের মাধ্যমে কর্র্তৃপক্ষের কাছে হস্তান্তর করত পরিকল্পনা অনুমোদনপত্র প্রদান করা যাবে। এ ক্ষেত্রে রাস্তা সমর্পণের জন্য সমর্পিত জমির অতিরিক্ত তিন গুণ ফ্লোর স্পেস প্রাপ্য হবে এবং লেক ড্রাইভ রোডের ফার প্রাপ্ত হবে। বেগুনবাড়ী খালসহ হাতিরঝিল এলাকার সমন্বিত উন্নয়ন শীর্ষক প্রকল্পের সীমানা প্রাচীর থেকে ৩০০ মিটার বিস্তৃত এলাকার জন্য এ-সংক্রান্ত বিশেষ ড্যাপ ও বিধিবিধান প্রযোজ্য হবে।

এ প্রসঙ্গে রিহ্যাব পরিচালক ও প্রেস অ্যান্ড মিডিয়া কমিটির চেয়ারম্যান মুহাম্মদ লাবিব বিল্লাহ দেশ রূপান্তরকে বলেন, ‘আমরা বৈষম্যমূলক ড্যাপ বাতিল চেয়েছি। আমাদের আশ্বাস দিয়ে দিয়ে সাত মাস পার করেছে, কিন্তু দৃশ্যমান কোনো অগ্রগতি পায়নি। ছাত্র-জনতার রক্তের ওপর প্রতিষ্ঠিত এ সরকারের ভাবমূর্তি যাতে নষ্ট না হয়, সেজন্য আমরা অনেকটাই চুপ ছিলাম। আমরা প্রত্যাশা করব এ সরকার ত্রুটিপূর্ণ ও বৈষম্যমূলক ড্যাপ বাতিল করবে এবং একই সঙ্গে ইমারত বিধিমালা-২০২৫ বাস্তবায়ন করবে।’

বাংলাদেশ ইনস্টিটিউট অব প্ল্যানার্সের (বিআইপি) সভাপতি অধ্যাপক ড. আদিল মুহাম্মদ খান বলেন, ‘ড্যাপ নিয়ে স্বার্থান্বেষী মহল সবসময়ই অপপ্রচার চালিয়েছে। ড্যাপ অচিরেই সংশোধন করা হবে, এ বার্তা ব্যাপকভাবে ছড়িয়ে দিয়ে ভবন নির্মাণে আগ্রহী ভবন মালিকদের নিরুৎসাহিত করা হয়েছে। ইমারত নকশা ও নির্মাণসংশ্লিষ্ট অনেক পেশাজীবী নতুন ড্যাপের প্রস্তাবনা অনুযায়ী ভবন নকশায় আগ্রহী না হয়ে ভবনমালিকদের ভিন্ন বার্তা দেওয়ার চেষ্টা করেছেন। ঢাকার বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা প্রণয়নের সঙ্গে সঙ্গেই বারবার স্বার্থান্বেষী মহলের বাধার কারণে সঠিকভাবে বাস্তবায়িত হতে পারছে না।’ গতকাল জাতীয় প্রেস ক্লাবের আবদুস সালাম হলে আয়োজিত সংবাদ সম্মেলনে এসব কথা বলেন তিনি। এ সময় বিআইপির সাধারণ সম্পাদক শেখ মুহাম্মদ মেহেদী আহসান, স্ট্যামফোর্ড ইউনিভার্সিটি বিজ্ঞান অনুষদের ডিন এবং বায়ুম-ল অধ্যায়ন কেন্দ্রের চেয়ারম্যান অধ্যাপক ড. আহমদ কামরুজ্জামান প্রমুখ উপস্থিত ছিলেন।

অন্যদিকে, ‘বৈষম্যমূলক ড্যাপ বাতিল ও ইমারত বিধিমালা-২০২৫’ বাস্তবায়নের দাবিতে মানববন্ধন করে রিহ্যাব। সংগঠনের প্রেসিডেন্ট মো. ওয়াহিদুজ্জামানের নেতৃত্বে ঢাকার বিভিন্ন ডেভেলপার কোম্পানির প্রতিনিধি এবং জমির মালিকরা এ কর্মসূচিতে অংশ নেন। গতকাল জাতীয় প্রেস ক্লাবের সামনে এ মানববন্ধন হয়।

এ সময় রিহ্যাবের ভাইস প্রেসিডেন্ট ইঞ্জিনিয়ার আব্দুল লতিফ, পরিচালক ও সংগঠনের প্রেস অ্যান্ড মিডিয়া কমিটির চেয়ারম্যান মুহাম্মদ লাবিব বিল্লাহ, পরিচালক এএফএম উবায়দুল্লাহ, ড. হারুন অর রশিদ, মো. আউয়ুব আলী, দেওয়ান নাসিরুল হক, লায়ন সুরুজ সরদার, মিরাজ মুক্তাদির, শেখ কামালসহ সংগঠনের অন্য নেতারা উপস্থিত ছিলেন।

দ্রুত সময়ের মধ্যে ইমারত নির্মাণ বিধিমালা-২০২৫ বাস্তবায়নের দাবি জানিয়ে রিহ্যাব প্রেসিডেন্ট মো. ওয়াহিদুজ্জামান বলেন, ‘পতিত সরকারের কতিপয় দোসরের প্রেসক্রিপশনে গণপূর্ত মন্ত্রণালয়কে পাশ কাটিয়ে এলজিআরডি মন্ত্রণালয়ের তত্ত্বাবধানে তড়িঘড়ি করে দেশের স্বার্থবিরোধী বেআইনি ড্যাপ ২০২২-৩৫ প্রকাশ করা হয় এবং উদ্দেশ্যপ্রণোদিতভাবে কেড়ে নেওয়া হয় ঢাকা মহানগরের ভবন নির্মাণের অধিকার। সৃষ্টি করা হয় নগরবাসীর মধ্যে ভবন নির্মাণের ক্ষেত্রে চরম বৈষম্য। যার ফলে কৃষিজমি ও বন্যাপ্রবাহ এলাকা দ্রুত গতিতে হ্রাস পাচ্ছে।’

তিনি আরও বলেন, ‘এ বৈষম্যমূলক ড্যাপের জন্য এখনো পতিত স্বৈরাচারী সরকারের সুবিধাবাদী কয়েকজন নগর পরিকল্পনাবিদ মায়াকান্না করে বেড়াচ্ছেন নিজস্ব স্বার্থ হাসিলের জন্য। তারা একটি মহলের হয়ে ঢাকা থেকে নাগরিকদের বের করে দিতে চাচ্ছে। আবাসন খাত ধ্বংস হলে বহু শিল্পপ্রতিষ্ঠান বন্ধ ও বহু লোক বেকার হবে। ড্যাপের কারণে নির্মাণ খাত ইতিমধ্যেই ব্যাপক ক্ষতির সম্মুখীন হয়েছে। সরকারের রাজস্ব আয় উল্লেখযোগ্য হারে কমে যাচ্ছে, বেকারত্বের সংখ্যা দিন দিন বেড়েই যাচ্ছে, লিংকেজ প্রতিষ্ঠানগুলো স্থবির হয়ে যাচ্ছে। তাই এ বেআইনি ড্যাপ অতি দ্রুত বাতিল করে জনবান্ধব নতুন ড্যাপ প্রণয়নের দাবি জানাচ্ছি।’

একই ধরনের মন্তব্য করে রিহ্যাবের ভাইস প্রেসিডেন্ট ইঞ্জিনিয়ার আব্দুল লতিফ বলেন, ‘আমরা অনেক দিন ধরে হলো শান্তিপূর্ণ আন্দোলন করছি। আমাদের দাবি দ্রুত সময়ের মধ্যে না মানলে আরও কঠোর কর্মসূচি চালিয়ে যাব।’